Renta hipoteczna a odwrócona hipoteka: czy to to samo?

Przede wszystkim odwrócona hipoteka i dożywotnia to dwa prawnie całkowicie różne rozwiązania. formalnie jeszcze w polskim prawie nie istnieje, ale docelowo ma opierać się na odpowiedniej ustawie. Na podstawie kodeksu cywilnego przygotowano propozycję przeniesienia prawa do nieruchomości w zamian za dożywotnią rentę z zachowaniem prawa do zamieszkiwania. I tak naprawdę to jedyna część wspólna tych dwóch usług - chodzi o umożliwienie starszym osobom spieniężenia posiadanej nieruchomości z jednoczesnym zapewnieniem miejsca do dalszego mieszkania.

Najważniejsza różnica polega na chwili przeniesienia prawa własności do nieruchomości. Z założeń do ustawy o odwróconej hipotece wynika, że prawo własności zostanie przeniesione dopiero po śmierci beneficjenta i to tylko pod warunkiem, że jego spadkobiercy nie skorzystają z prawa do wykupienia nieruchomości (mają na to 12 miesięcy). W przypadku dożywotniej renty hipotecznej nieruchomość od razu przechodzi na własność firmy oferującej tego typu usługę.

Projekt założeń do ustawy o odwróconej hipotece przewiduje też zabezpieczenie interesów potencjalnych spadkobierców osoby, która na odwróconą hipotekę się zdecyduje. Mają oni mieć pierwszeństwo w potencjalnym przejęciu nieruchomości po śmierci dotychczasowego właściciela.

W przypadku przeniesienia prawa własności do niej w zamian za dożywotnią rentę hipoteczną, nieruchomość należy do funduszu już od momentu podpisania umowy, choć istnieje możliwość jej wykupu za życia klienta.

Wiele wskazuje na to, że umowa odwróconej hipoteki skonstruowana będzie tak, że klient będzie otrzymywał środki z banku tylko przez określony czas (np. 15 lat), podczas gdy renta dożywotnia obowiązuje dożywotnio. Projekt założeń do ustawy przewiduje też możliwość wypłaty jednorazowego świadczenia bądź miesięcznych rat, a obecnie oferowane rozwiązania obejmują wyłącznie miesięczne renty.

Oferowana aktualnie dożywotnia renta daje możliwość wynajmu mieszkania, ale tylko w porozumieniu z funduszem. Jeśli zaś chodzi o odwróconą hipotekę to nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, gdyż odwrócona hipoteka w polskim prawie wciąż nie istnieje. Niewykluczone, że decyzję o tym, czy oferować odwróconą hipotekę w w/w sytuacji ustawodawca pozostawi bankom i to one, przygotowując rynkową orzekną, czy interesuje je także przypadek nieruchomości wynajmowanej. W założeniach do ustawy z jesieni ubiegłego roku czytamy jedynie, że umowa może stać się wymagalna jeśli „kredytobiorca rozporządzi prawem do nieruchomości w sposób sprzeczny z treścią umowy”, lecz brakuje wyjaśnienia pojęcia rozporządzania prawem do nieruchomości.

Marcin Krasoń, Open Finance