Wynajem mieszkania. Jak uniknąć problemów?

Poznaj przyszłego najemcę

Decydując się na wynajęcie , w pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić wiarygodność potencjalnego najemcy. W Polsce rocznie odnotowuje się kilkanaście tysięcy prób użycia skradzionych dokumentów tożsamości. Warto więc poprosić o pokazanie dwóch dokumentów, może to być np. dowód osobisty, prawo jazdy bądź paszport.

Dobrym pomysłem jest także zadawanie jak największej ilości pytań, by lepiej poznać przyszłego lokatora. Dzięki temu dowiemy się czym zajmuje się zawodowo, jakie ma zainteresowania, a w efekcie, upewnimy się także czy jest osobą godną naszego . – Nie obawiajmy się zapytać o sytuację materialną osoby zainteresowanej wynajmem – podpowiada Michał Krajkowski, ekspert Notus, Związku Firm Doradztwa Finansowego, ZFDF. – Możemy w ten sposób uniknąć problemów z nieterminowym opłacaniem czynszu. Warto poprosić o zaświadczenie o wysokości zarobków lub inny dokument potwierdzający stałe dochody. Należy pamiętać, że wynajem mieszkania jest rodzajem inwestycji, z której planujemy czerpać zyski, zróbmy więc wszystko, by uniknąć związania się z potencjalnie niewypłacalnym kontrahentem.

Umowa podstawą najmu

Gwarancją satysfakcji dla obu stron będzie przede wszystkim dobrze skonstruowana umowa. – Wynajmując mieszkanie warto jest sporządzić tzw. umowę najmu okazjonalnego – mówi Marcin Żak, ekspert firmy Home Broker, ZFDF. – Umowa powinna zostać przygotowana w formie pisemnej. Pamiętajmy, by każda ze stron kontraktu została zaparafowana przez strony, a na ostatniej widniał czytelny podpis wraz z datą jego złożenia. Umowę należy zawrzeć na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Korzyścią takiego rozwiązania jest możliwość pozasądowej eksmisji najemcy, w sytuacji rozwiązania umowy i odmowy opróżnienia zajmowanego lokalu.

Do umowy najmu okazjonalnego wymagane jest załączenie stosownych dokumentów, które umożliwiają tę łatwiejszą niż generalnie przyjętą drogę. – Jest to m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia lokalu. W tym celu musi on jednak wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku nakazu wydania mieszkania. Co więcej, deklaracja ta musi zostać pisemnie potwierdzona przez osobę posiadającą prawny tytuł do nieruchomości, w której najemca mógłby zamieszkać oraz pisemną zgodę na jego przyjęcie, w przypadku zaistnienia takiej potrzeby – dodaje Marcin Żak. Powinniśmy jednak pamiętać, że umowa najmu okazjonalnego dla wywołania wyżej wskazanych skutków prawnych powinna być zgłoszona do Urzędu Skarbowego, a dochód z najmu podlega opodatkowaniu. Dodatkowo, strona wynajmująca nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

Co powinno się znaleźć w umowie?

Dobrze skonstruowana umowa gwarantuje, że wynajem mieszkania nie przyniesie nam strat. Podczas jej przygotowywania warto więc zadbać o wyszczególnienie wszystkich istotnych dla nas kwestii. – Umowa najmu powinna zawierać przede wszystkim podstawowe dane osób ją zawierających – zauważa Michał Krajkowski. – Niezmiernie ważne jest doprecyzowanie jej obowiązywania, w tym ewentualnego wymówienia umowy. Ponadto powinna uwzględniać możliwe okoliczności uzasadniające wypowiedzenie najmu. Niemniej istotne jest określenie wysokości opłaty za użytkowanie lokalu oraz wyszczególnienie jakie świadczenia obejmuje. Dodatkowo należy ustalić termin płatności, a także odsetki naliczane w przypadku jego niedotrzymania.
Najemcy często obawiają się, że wynajmowane mieszkanie zostanie zaniedbane przez lokatora, a sprzęty i meble zniszczone. W takiej sytuacji przewidywane zyski z najmu, będą musiały pokryć koszty remontu, a dochodowość inwestycji stanie pod znakiem zapytania. – W celu zabezpieczenia się przed ewentualnymi szkodami warto zapisać w umowie, że za wszelkie zniszczenia odpowiada najemca – podpowiada Marcin Żak. – Dobrym pomysłem będzie również sporządzenie opisu stanu technicznego mieszkania oraz jego wyposażenia. Taki wykaz, pod którym podpiszą się obie osoby, będzie solidną podstawą do późniejszych roszczeń w przypadku sporu. Co więcej, możemy sporządzić dokumentację fotograficzną mieszkania. Będzie to dowód niepozostawiający wątpliwości oraz pola do nadużyć żadnej ze stron. Dobrą i trudną do podważenia formą zabezpieczenia jest również weksel własny.

Często stosowanym rozwiązaniem jest także kaucja pobierana na początku najmu, która pokryje koszt naprawy ewentualnych szkód. Jej wartość nie powinna być niższa niż wartość czynszu za jeden miesiąc. Należy ją pobrać w momencie przekazywania najemcy kluczy do mieszkania.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

• poznaj potencjalnego najemcę najlepiej jak to możliwe
• poproś o okazanie dokumentu potwierdzającego tożsamość
• zapytaj o źródło jego dochodów i status zatrudnienia
• sporządź szczegółową umowę najmu okresowego
• pobierz kaucję na poczet ewentualnych zniszczeń mieszkania bądź wyposażenia