Przyszłość odwróconej hipoteki w Polsce

Według danych Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) w roku 2011 średni relatywny wskaźnik ubóstwa wśród osób starszych w krajach członkowskich wyniósł 11,7% dla osób w wieku 66-75 oraz 16,1% dla osób w wieku 75+. Dane te dotyczą także Polski. Problemy demograficzne i system emerytalny sprawiają, że sytuacja finansowa osób starszych żyjących w naszym kraju jest coraz trudniejsza. Równocześnie zwiększają się potrzeby finansowania świadczeń medycznych oraz opiekuńczych dla emerytów. Wszystkie te czynniki sprawiają, że seniorzy poszukują alternatywnych rozwiązań w zakresie zapewnienia sobie dodatkowych dochodów na emeryturze. Jednym z nich jest odwrócona hipoteka.

Przykłady uregulowań w innych krajach

funkcjonuje na świecie w dwóch modelach: sprzedażowym w postaci renty dożywotniej i kredytowym, czyli jako odwrócony kredyt hipoteczny oferowany przez banki. W większości krajów te dwa rozwiązania występują równolegle. Największym europejskim rynkiem, którego wartość stanowi aż 61% całego europejskiego sektora odwróconej hipoteki, jest obecnie Wielka Brytania. W tym kraju zarówno umowy bazujące na pożyczce (od 2004 roku), jak i na sprzedaży (od 2007 roku) są regulowane (licencjonowanie i nadzór) przez Komisję Nadzoru Finansowego. Drugim krajem „Starego Kontynentu”, w którym emeryci często korzystają z odwróconej hipoteki jest Hiszpania, w której natomiast dominuje forma pożyczkowa. Poza Europą najbardziej rozwiniętym rynkiem są Stany Zjednoczone. Funkcjonuje na nim wiele produktów, jednakże najbardziej popularnym, obejmującym 90% umów oraz posiadającym gwarancje państwa jest projekt HECM (ang. Home Equity Conversion Mortgage). Administracja programu jest powierzona Amerykańskiemu Departamentowi Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

Założenia do ustawy

Blisko 4 lata trwają już prace nad ustawą o odwróconej hipotece, która ma obejmować swoim zasięgiem zarówno regulacje dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego, jak i dożywocia oraz renty dożywotniej. m.in., że fundusze hipoteczne będą podlegać nadzorowi KNF i mają prowadzić działalność tylko po wydaniu zezwolenia. Możliwość taką otrzymałyby firmy działające w formie spółki akcyjnej lub z o.o. z minimalnym kapitałem 50 tys. euro. Ustawa ma także zapewnić osobom starszym prawo do dożywotniego użytkowania mieszkań, którego własność senior postanowił przenieść na instytucję świadczącą mu rentę dożywotnią, bądź dożywocie.

Zasady dobrych praktyk

Największe fundusze hipoteczne działające w Polsce – o odwróconej hipotece – wraz z Konferencją Przedsiębiorstw Finansowych wspólnie wypracowały Księgę Zasady Dobrych Praktyk, która wyznacza najwyższe standardy postępowania w działalności gospodarczej Członków KPF. Księga V obejmuje działalność funduszy hipotecznych. W dokumencie tym szczegółowo zostały opisane czynności przedkontraktowe, kontraktowe, działania podejmowane w trakcie umowy oraz praktyki zakazane. Księga zawiera szereg praw i obowiązków, które znalazły się również w projekcie założeń do ustawy o odwróconej hipotece.

Uwarunkowania prawne

Obecnie fundusze hipoteczne oferują rentę dożywotnią w oparciu o artykuły kodeksu cywilnego. Podpisują umowy z klientami zgodne z zapisami o rencie dożywotniej (art. 903-906) bądź dożywociu (art. 908). W praktyce wybrane fundusze hipoteczne, chcące zapewnić swoim klientom bezpieczeństwo, stosują rozwiązania wychodzące poza obecne wymagania prawne. Standardy wypracowane przez największe firmy na naszym rynku obejmują m.in. szereg prostych i skutecznych sposobów zabezpieczających klienta, tj. dobrowolne poddanie się przez Fundusz egzekucji czy zapis w księdze wieczystej zapewniający klientowi prawo dożywotniego korzystania z nieruchomości. Ponadto świadczenie renty dożywotniej może być waloryzowane.

Co dalej z odwróconą hipoteką?

Założenia opracowywanej ustawy o odwróconej hipotece pozwalają przypuszczać, że wprowadzenie w życie nowego prawa spowoduje, że wyłącznie podmioty wiarygodne, posiadające odpowiedni kapitał zakładowy, dające odpowiednią rękojmie oraz dbające o interesy klientów będą mogły oferować seniorom . Będzie to rozwiązanie korzystne dla samych seniorów, jak i firm działających z zachowaniem wysokich standardów bezpieczeństwa, których wizerunek również cierpi w związku z brakiem regulacji ich branży. Dane demograficzne wskazują jednoznacznie, że w przyszłości zapotrzebowanie na świadczenia wspierające seniorów będzie systematycznie wzrastało. Już teraz potrzebne są więc podstawy prawne, które zapewnią im m.in. możliwość bezpiecznego dysponowania swoim majątkiem i poprawę standardu życia na .