Polacy kupują mieszkania za gotówkę. Głównie na wynajem

Niskie stopy procentowe powodują, że są w miarę tanie. Co jednak na pierwszy rzut oka zaskakuje, nie mamy do czynienia z kredytowym boomem. Wszystko za sprawą wymagań dotyczących (obecnie 10 – 15%). W efekcie chcąc kupić mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba mieć 40-60 tys. zł w gotówce, aby móc ubiegać się o kredyt i pokryć wszystkie koszty zakupu.

To szczególnie utrudnia drogę do własnego „M” młodym Polakom. O ile nie posiadają wkładu własnego, zmuszeni są mieszkać z rodzicami lub korzystać z relatywnie drogiego najmu. Trzeba jednak pamiętać, że zniesienie wymaganego wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym nie jest w tym wypadku rozwiązaniem idealnym. Jeśli bowiem dziś banki dawałyby kredyty osobom bez wkładu własnego, z dużym prawdopodobieństwem bylibyśmy dziś świadkami narastania bańki cenowej na rynku mieszkaniowym. W efekcie rosnące ceny szybko i tak zamknęłyby drogę do własnych „czterech kątów” dla nabywców pierwszych mieszkań.

Najwięcej gotówki w historii

Niskie stopy procentowe nie pozostają jednak neutralne dla rynku mieszkaniowego. Wszystko dlatego, że przy niskich stopach procentowych, nie ma co liczyć na wysokie oprocentowanie bankowych lokat. W efekcie osoby posiadające spory kapitał szukają alternatywnych inwestycji, które pozwolą zarobić więcej. Wbrew pozorom, to ten właśnie mechanizm jest powodem wyraźnego ożywienia na rynku . Sporo osób decyduje się bowiem na zakup mieszkania na wynajem. To właśnie popyt inwestycyjny jest powodem tego, że przeciętne nowe „M” jest w bieżącym roku w większości finansowane gotówką (60-65% ceny). Kredyt uzupełnia tylko to źródło finansowania.

Szacunki NBP pokazują, że Polacy w drugim kwartale br. wydali ponad 3,4 mld zł gotówki na zakup nowych mieszkań. Ta kwota trafiła na konta deweloperów w zaledwie 7 polskich miastach (tylko tyle jest objętych badaniem). Jest to kwota niemal najwyższa w historii badania. Gdyby tego było mało, to w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku kwota gotówki, która trafiła na rynek deweloperski w największych miastach była wyższa niż ta z całego roku 2012. Wtedy jednak stopy procentowe były jeszcze na wysokim poziomie, a przez to lokaty były wysoko oprocentowane (nominalnie).

Wynajem to nie jest zysk bez ryzyka

Wszyscy, którzy dziś inwestują na rynku nieruchomości, powinni pamiętać, że wynajem nie jest rozwiązaniem pozbawionym ryzyka, a niekiedy wymaga od właściciela też sporego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie i usterki.

Dużo zachodu może też wymagać rozwiązywanie sytuacji konfliktowych z najemcami, choć na przykład formuła najmu okazjonalnego pozwala już właścicielowi wyraźnie skrócić czas potrzebny na eksmisję najemcy, który nie płaci. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmy będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale perspektywa wprowadzenia programu „mieszkanie +” może zaburzyć te tendencje. Choć rządowe programy mieszkaniowe przeważnie nie są realizowane w 100%, to inwestując w mieszkanie na wynajem trzeba mieć świadomość, że rząd chce stworzyć program budowy mieszkań, które potem za pół ceny zostaną wynajęte, a po 30 latach staną się własnością lokatorów. Obecnej ofercie rynkowej trudno będzie konkurować z takim rozwiązaniem.